Элитная недвижимость: попытка расставить точки...

«Элитная недвижимость» — два слова, за которыми кроется не только элитарность, комфорт и престиж, но и тянется длинный шлейф вопросов, главным из которых является проблема классификации: для обозначения классов не существует единого понятийного аппарата. Ряд компаний используют такие определения, как «de luxe», «luxe» и «premium», другие — применяют буквенные обозначения (пришедшие из структуры наименования коммерческой недвижимости) «А, А-, В, С, КП1, КП2, КП3». Но важным представляется не столько вопросы терминологического определения, хотя и этот фактор вносит значительную неразбериху, сколько сама необходимость выбора единых критериев разделения данного жилого фонда.

Основными критериями для определения «элитности» того или иного сооружения являются:

• местоположение (район);
• равноценное окружение: только наличие однородной застройки (обязательное сочетание стиля и этажности) и жильцы одной социальной группы;
• профессионализм и бренд компании-застройщика, а также самого объекта элитной недвижимости;
• конструктивно-технические характеристики дома: высокий уровень архитектурно-планировочных решений, качество инженерных систем и полное обеспечение безопасности;
• количество квартир и их площадь;
• наличие внутренней инфраструктуры: придомовая территория, паркинг и число парковочных мест, профессиональный менеджмент всего здания и т.д.

Это лишь очень условный список тех пунктов, которые принято выделять при определении класса и статуса недвижимости. Но кажущиеся весьма простыми, эти критерии на поверку оказываются окружены значительным количеством самых различных нюансов, не позволяющих отнести тот или иной дом к числу «элитных». Лишь на примере одного из указанных параметров можно увидеть, насколько зыбки эти границы.

Одним из главных пунктов дифференциации элитного сегмента рынка недвижимости принято считать — местоположение объекта. Цена «элитного жилья» напрямую зависит от престижности места. Самая дорогостоящая недвижимость класса «de luxe» располагается в центре Москвы — это вся местность внутри Садового кольца, территория от Остоженки до Пречистенской набережной, Патриаршие пруды, часть Старого Арбата, а также на такие участки, как Красная Пресня, Фрунзенская набережная, Плющиха.

Но в то же время признак «местоположение» является самым конфликтогенным. Зачастую дома, выстроенные или строящиеся за пределами центра столицы, характеризуются очень высокими показателями качества относительно всех параметров и могут быть смело причислены к категории «элитного жилья». И, напротив, дома, возведенные в самом центре города, не всегда выдерживают «экзамен на элитность», что, как правило, связано с недостатком необходимых свободных для строительства территорий. Отсутствие, например, подземного паркинга, требуемого числа квартир, богатой внутренней инфраструктуры и великолепного вида из окон или других показателей, отличающих дома «de luxe», уже позволяют отнести объект к совершенно иному классу недвижимости. Чтобы избежать подобной путаницы, можно внести отдельные структурные схемы для сооружений, располагающихся в центре и других районах Москвы. Подобных нюансов в отношении классификации огромное множество, и каждый пункт требует своего, не менее пристального, внимания.

Не стоит забывать, что рынок элитной недвижимости в нашей стране до сих пор не сформирован, а потому вопросы классификации жилья будут возникать вновь и вновь. На государственном уровне подобные решения, разделив весь жилищный фонд на общежития и многоквартирные объекты, были закрыты еще в 1989 году. Лишь спустя 7 лет одной частной компанией была организована первая попытка определить условия оценки и установить стандарты, устанавливающие границы «элитности» квартиры и дома. Но необходимо признать, что мир не стоит на одном месте, но этот вопрос и сегодня остается без четкого недвусмысленного ответа. Остается надеяться, что время разложит все по своим местам и расставит все точки над «i».